RSS
Подписаться на новости:      
  • position : 0
  • volume : 0
Change the position:
Как вы оцениваете предложение владимирских эсеров провести народный референдум по возвращению прямых выборов мэра г. Владимира?
 
 
 
21
Сентября 2020
Понедельник
 
         
Главная  /  Пресс служба  /  Актуально  /  Новые правила финансирования жилищного строительства: кому выгоден переход на счета

Новые правила финансирования жилищного строительства: кому выгоден переход на счета

 

Не склонны в полной мере опираться на данные очевидно лоббистских организаций, типа "Опоры России". Но в данном случае не могли не прокомментировать недавнее заявление, сделанное ее главой, Дмитрием Котровским, что число обманутых дольщиков в России в ближайшее время может вырасти, как минимум вдвое, то есть до 400 тыс. человек. Как нам представляется, рост числа недостроев действительно возможен в силу пока весьма плохо проработанного механизма финансирования через счета эскроу, заменившего с июля механизм финансирования через ДДУ.

В 2018 году началась самая значимая реформа строительной отрасли в России с 2004 года: запрет на долевое строительство с переходом застройщиков с 1 июля 2019 года на систему эскроу-счетов. К слову сказать, переход на систему эскроу-счетов и проектное финансирование стали главной тенденцией этого года во многих областях строительства. И везде не обошелся без последствий. Но именно в жилищном секторе, где строительство будет вестись, в том числе из кармана покупателя, ситуация выглядит наиболее запутанной.

Если кратко, то суть реформы заключается в отказе от схемы, применяемой в долевом финансировании, когда деньги дольщика сразу поступали на расчетный счет застройщика, чтоб он мог ими воспользоваться, в результате чего часто покупатели рисковали потерять и деньги и не получить квартиру в случае банкротства застройщика. Система банковской гарантии тут не особо-то спасала. И при банкротстве девелопера получить именно достроенную квартиру, а не средства без поправки на инфляцию дольщики часто не могли. Для борьбы с такой ситуацией новыми поправки в многострадальный 214-й устанавливается механизм счетов эскроу, банковских счетов, на которых деньги компании или физического лица блокируются до наступления определенных условий. В случае с долевым строительством — деньги на счет вносит покупатель, а застройщик получает их только после успешной сдачи дома в эксплуатацию. Банк же выступает как эскроу-агент — независимое третье лицо, которое не имеет своего интереса в сделке.

Заключать договор счета эскроу покупатель может сразу, как подпишет договор участия в долевом строительстве с застройщиком. Но перевести деньги на счет эскроу дольщик сможет только после регистрации ДДУ в Росреестре.

В договоре счета эскроу прописывают основания передачи денег застройщику, цену и срок хранения средств на счете эскроу. Если застройщик к этому сроку выполнит условия договора участия в долевом строительстве, банк переведет деньги на расчетный счет застройщика. Условия нарушены — банк вернет деньги дольщику. По закону, деньги дольщиков в обязательном порядке страхует Агентство по страхованию вкладов. Если лицензию банка отзовут, то деньги возместит Агентство. Оно выплатит сумму, равную стоимости квартиры, но не более 10 млн рублей. Дальше застройщику и дольщику нужно заключить новый договор счета эскроу, но уже в другом банке.

Это так в теории, а на самом деле – нет.

Проблемы возникли еще до вступления в силу новых требований, когда застройщики, пользуясь правом, данным законом, начали спешно регистрировать еще долевые договоры в стартовавших объектах, которые теперь достраиваются по прежним правилам с переуступкой прав собственности по части квартир. Кто-то и вовсе заморозил строительство до лучших времен. Но факт в том, что на конец августа- начало сентября на новую схему счетов эскроу пришлось всего около 7 процентов всех договоров между девелоперами и покупателями, причем большая из них пришлась на "две столицы", отчасти на Владимир, Иркусткую, Тверскую области. Во многом такая ситуация объясняется весьма плохо прописанной процедурой системы нового финансирования, навскидку очевидно выгодной банкам, получающим возможность "заработка на ровном месте", минимально участвую в финансировании строительства, обеспеченного деньгами покупателей на эскроу счетах. В идеале фактически одномоментно на счет банка поступают деньги дольщика, выступая обеспечением строительству, а застройщик под них получает кредит под 11-12 процентов, которые уплачивает вперед. В итоге, мало того, что банк получает в свободный оборот деньги дольщика, так еще и процент с кредита, который вовсе не обязательно застройщику передадут сразу с момента поступления средств на счет эскроу.

Если сумма на эскроу-счетах полностью перекрывает кредитную задолженность банка, то ставка по кредиту застройщика падает до 5 процентов годовых. Только вот за что они взимаются, если покупатель полностью уже покрыл все расходы?? Именно покупатель здесь полностью оплачивает уже как бы достроенный дом, перекрывая его проектную стоимость, а участие банка заметно меньше. Кроме того, банк получает и процент, начисляемый на свободный остаток, средства, которые застройщик еще не освоил. Не освоить он их может просто в силу особенностей строительного цикла (есть определенные зазоры), а может и в силу увеличения доли собственных инвестиций в проект. И в том, и в другом случае за кредит он заплатит еще раз, хотя и не в полном размере. А итог вполне предсказуем – рост расходов на обслуживание кредитов, которые так или иначе по законам рынка будут отыграны в цене для покупателя.

С одной стороны, мы приветствуем попытки уйти от долевой схемы, всегда рискованной для покупателя, и не случайно применяемой только в развивающихся странах и "в тяжелую годину" в странах Восточной Европы. Но с другой стороны, главная целью всех многочисленных реформ "Долевого закона" является повышение доступности жилья для населения. Как выполняется эта цель на нынешнем этапе реформы, пока сказать сложно.

Но очевидно, что пока отрасль находится в "непонимании", всегда страдает потребитель.

Смотрите также:
© 2009 Информационный портал политической партии Справедливая Россия